写字楼往往是一座城市高端产业的载体，如今高新行业领域的扩大开放，各城市都在想方设法地吸引更多的高层次人才，这些高知分子的工作大多都集中在写字楼。明明拥有着稳定的商务客群，但为什么国内写字楼裙楼商业的现状却如此的惨不忍睹呢？

据统计，截止至2024年一季度，全国甲级写字楼总存量达到8623万㎡，空置率高达24.9%；北京甲级写字楼总存量为1130万㎡，空置率为11.7%。

从数据上看，写字楼也将迎来它的存量时代。要解决写字楼的配套商业难以存活的问题，就要思考这类型商业要破什么题？怎么破？以北京某写字楼商业项目为例，从解决底层招商运营和顶层占位问题到解决好看好玩好逛的问题开 始，探讨存量时代，写字楼裙楼商业如何实现突围？

01 写字楼裙楼商业

        只能服务于办公人群吗？

在我们对项目有一定的前期理解后，思考的第一个问题是：目标客群是谁？

项目位于北京望京区核心商圈，写字楼办公人群约4000-5000人，仅2公里半径内聚集了17万办公+17万居民人群，年龄在18-44岁之间的人数占比近80%，大部分是“三高”青年：高收入、高知、高要求，他们无法定义，讲究个性、松弛、有审美、热衷潮流......

而写字楼裙楼商业的通病却是：连锁咖啡店、连锁便利店、连锁酒店、零散单一的商户、无活动、无社交、无体验，旧时代写字楼配套商业无法满足新时代青年，正是懂得平衡工作与生活的他们，给了我们自由发挥的空间，我们将目标客群锁定在18-44岁的新青年，旨在为他们创造一个城市社交的新力场。

近年来，北京朝阳区持续呼吁“通过夜间经济激活消费新引擎，构建24小时不眠城区”，而望京片区企业以科技、信息技术及传媒等高新企业为主，工作强度大，夜间相应的配套服务市场较为空缺，项目周边商业空间同质化严重，没有鲜明调性的商场，且尚未有任何一间全天候的综合商场，意识到区域市场的缺口后，打造24HOURS共享共乐MINI生活中心、展现当代X青年的N面生活成为我们攻破写字楼裙楼商业做不起来的制胜一击。

02 配套商业的突围：          
              从沉闷单一到炙手可热

在这片写字楼裙楼之下，商业面积高达18000㎡，然而商业零散、品牌过度重复、氛围薄弱、场景单一，导致消费者体验碎片化，难以形成持续的吸引力与消费力。想要将其盘活，就得让商业归于生活。

六位一体展现当代青年的情绪与态度、趋势与风格，划分五大主题空间：休闲社交的徜徉地、惬意的美食每刻、纵情自我的不眠零点街区、多元业态策展型创意集合空间自由岛、露天演出市集活动聚落活力场。

作为这一多元化空间的心脏地带，它的业态选择是激发周边消费力的强大引擎。

作为核心版图的自由岛是一个无界空间，以 点式招商 ， 局部策展 的形式打造 内嵌式策展型商业区 ，复合空间场景重视品牌业态间的合作也成为主要发力点，整个空间集潮流文化、健身、咖啡、艺术为一体，围绕办公商务/中青年人群，进行主题空间创造，并为消费者提供多维度的服务体验。

木质与金属材质作为区域的主基调，简约又不失质感，不限于建造一个物理空间，更在于塑造一种“触手可及的生活”，引入引领性的先锋文创，聚焦前沿时尚零售品牌等潮流面孔，确保空间持续焕发新生，以增强消费粘性。

以温暖木质装饰为主旋律的书吧，层层堆叠各类杂志书籍，满足不同读者的个性化阅读需求，拱形结构搭建起的廊道，不仅增添了空间的层次感，还巧妙地引导了视线流动，让人在漫步其中时感受到一种连贯而有序的美。

书吧是内部空间设计的最为显著的“ 颜值担当 ”，在“颜值就是王道”的时代，迎合当代年轻的“打卡”需求，设置多个热门打卡点，书吧结合策展空间的运营模式，能够保证活动的长期性与新鲜感，增强品牌服务吸引力的同时，显著提升场景本身的附加值。

书吧是内部空间设计的最为显著的“ 颜值担当 ”，在“颜值就是王道”的时代，迎合当代年轻的“打卡”需求，设置多个热门打卡点，书吧结合策展空间的运营模式，能够保证活动的长期性与新鲜感，增强品牌服务吸引力的同时，显著提升场景本身的附加值。

03 如何打破写字楼

                “生人勿近”的冰冷外表？

项目改造前有着常规写字楼的通病：昭示性弱、楼体建筑单一。要破解昭示性不足的问题，凸显写字楼裙楼的商业氛围，但又苦于改造预算不足，那怎么办？

我们采用鲜活跳脱的色彩作为外立面设计，通过多媒体技术与主题IP的结合，创意构筑物与街区导视结合，色彩图案、趣味休息座椅、艺术天空美陈三者的结合，打破办公楼的冰冷与沉闷，构建活力的精神堡垒，使其成为吸引人流、汇聚人气的入口，霓虹光影从建筑缝隙倾泻而出，为此地增添了几分神秘与遐想。

商业的底层逻辑离不开“人、货、场”，但写字楼裙楼商业要实现突围，就要在摆脱传统写字楼商业束缚的基础上重新定义“人、货、场”，办公人群需要的不仅是商务服务，他们更需要贴近需求、有温度的服务体验；而对于写字楼而言，商业配套的完善与多元，能为写字楼提供高端、全面的服务，带动更多的就业机会和提高写字楼的商业价值。